בנק ישראל הכריז לאחרונה על שורת הגבלות חדשות, שמטרתן לרסן את שוק הנדל"ן ולהקטין את הסיכונים הטמונים בו. צעדים אלה שמים סוף – או לפחות מגבלה חמורה – על אחד הכלים היעילים של הקבלנים: מבצעי "90-10" ו"80-20", המאפשרים לרוכשי דירות לשלם מקדמה בלבד ואת היתרה רק עם קבלת המפתח.
עבור משקיע ממוצע – מדובר אולי בקושי נוסף.
אבל עבור משקיעים עם למעלה מ-2 מיליון ש"ח נזילים? זו לא בעיה – זו דווקא הזדמנות.
הסוף של "קנה היום, שלם עוד שנתיים"?
המבצעים המדוברים הפכו לכלי פופולרי בשוק נדל"ן לחוץ. עם ריבית גבוהה וירידה ביכולת המימון של משקי הבית, הקבלנים פיתחו שיטות שיווק מפתות: דחיית תשלומים, מימון על חשבונם, ולעיתים גם סבסוד הריבית. כעת, בנק ישראל אומר "עד כאן".
הוא מגביל את הבנקים, שיאלצו להקצות יותר הון לפרויקטים שמבוססים על דחיית תשלומים (ולכן יימנעו מלעשות זאת), וגם מטיל מגבלה ישירה על היקף ההלוואות מהסוג הזה – עד 10% מהמשכנתאות החודשיות.
מה המשמעות למשקיעים? תלוי מי שואל.
אם אתה משקיע שמסתמך על מימון בנקאי כבד – אתה עלול למצוא את עצמך בבעיה.
אבל אם אתה יושב על 2 מיליון ש"ח או יותר בנזילות, יש לך יתרון ברור.
למה?
יכולת רכישה מיידית: המשקיעים עם נזילות גבוהה לא תלויים במבצעי מימון. כשאחרים יחפשו הלוואות, הם יכולים פשוט לסגור עסקה.
עמדת מיקוח חזקה: קבלנים שיאבדו את היתרון השיווקי של דחיית תשלומים, ייאלצו להציע הנחות ישירות – אולי לא בפוסטרים, אבל בהחלט במסמך הסיכום. משקיע שיכול לשלם היום מקבל עדיפות.
שוק עם פחות תחרות: ברגע שהקונים הרגילים מתקשים לגייס מימון – המשקיעים עם הון זמין נותרים כמעט לבד במגרש. וזה מעלה את הסיכוי לעסקאות משתלמות.
מחירי הדירות – לאן זה הולך?
הגבלות בנק ישראל עשויות להביא לירידה זמנית בביקוש.
הרוכש הממוצע, שעד עכשיו נכנס לעסקאות בזכות היכולת לשלם רק 10% מהסכום, יידרש כעת להון עצמי גבוה יותר – מה שיכול לדחות רכישה או לבטלה לחלוטין.
מהצד השני, קבלנים שנכנסו לפרויקטים עם הנחות מימון נדיבות, עלולים למצוא עצמם עם מלאי דירות לא מכורות. כדי להימנע מהפסדים כבדים – הם עשויים להוריד מחירים או להציע שדרוגים משמעותיים.
כך או כך, תקופה של לחץ על הקבלנים היא תקופה של הזדמנות למשקיע שמגיע מוכן.
האם יש גם סיכונים למשקיע הנזיל? בהחלט.
גם אם יש לך כסף בבנק – חשוב להבין את התמונה המלאה:
ירידת ערך אפשרית: אם אכן נראה ירידה במחירים, רכישה היום עלולה להפוך לפחות משתלמת בטווח הקצר.
שוק מושפע מציפיות: עצם קיומן של הגבלות מביא עמו תחושה בשוק של "עוד ירידות בדרך" – מה שעלול לדחות עסקאות גם בקרב משקיעים.
תשואת שכירות בירידה: באזורים עם עודף היצע – השכירות עשויה להיתקע ואף לרדת. התשואה ברוטו תישחק, והמשקיע יידרש ליותר סבלנות.
משקיע נבון לא מחפש רק דירה – הוא מחפש עיתוי.
הרבה לפני סוג הדירה, המיקום או מספר החדרים – ההחלטה החשובה ביותר של המשקיע היא עיתוי הרכישה.
ובימים אלו, כששוק הנדל"ן נלחץ מכל כיוון – העיתוי הנכון עשוי להיות קרוב מתמיד.
המשקיעים הנזילים נמצאים בנקודת זינוק מצוינת:
הם לא צריכים את הבנק.
הם יכולים להגיב מהר להזדמנויות.
והם נכנסים לשוק בדיוק כשאחרים יוצאים ממנו.
אז מה עושים עכשיו?
אם יש לך הון נזיל של מעל 2 מיליון ש"ח – זוהי תקופה ששווה לעקוב בה מקרוב אחר השוק, לשבת על הגדר עם קפה ביד (ולא עם הלוואה), ולבחור בקפידה את הרגע בו הקבלן מוכן לשמוע הצעות רציניות.
הזדמנויות אמיתיות מגיעות בדיוק כשכולם בלחץ.
ומי שלא תלוי במימון? הוא זה שמכתיב את הכללים.
ולכן, אם יש לכם הון נזיל של מעל ל 2 מיליון ₪, ההגבלות שתוארו לעיל לצד חוסר היציבות הכלכלית ברמה הגלובלית והגיאופוליטית, מומלץ מאוד לערוך תכנון פיננסי מחדש. ואם המתכננים הפיננסים שלנו, תוכלו לקבל תמונה מלאה שממנה תגזרו את הדרך הטובה ביותר לפריסת תיק ההשקעות.
לקביעת פגישת תכנון פיננסי פנו אלינו עכשיו.
